De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) scherpt de regels voor woningen met funderingsproblemen aan. Hypotheekverstrekkers moeten vanaf 1 januari 2027 rekening houden met de kosten van funderingsherstel bij het bepalen van het maximale leenbedrag.
Sinds dit jaar bevat de taxatie van een koopwoning een inschatting van het risico voor de fundering. Daarbij loopt de schaal van A tot en met E. Bij klasse A is geen risico op reparatiekosten vastgesteld. Een fundering met klasse E moet op korte termijn worden hersteld. Dat kan tienduizenden euro’s kosten en kan ertoe leiden dat bewoners tijdelijk hun huis moeten verlaten.
Minder lenen voor herstelkosten
Bij een woning met funderingslabel D of E is aanvullend onderzoek nodig naar de staat van de fundering en de verwachte kosten van herstel. De NHG instrueert geldverstrekkers om het bedrag dat nodig is voor die werkzaamheden af te trekken van de nieuwe hypotheek. Daardoor kan de koper minder lenen dan op basis van alleen de woningwaarde en het inkomen mogelijk zou zijn.
Bij de berekening wordt rekening gehouden met kopers die een deel van de herstelkosten met spaargeld willen betalen. Wie al een NHG-hypotheek heeft en die wil verhogen voor funderingsherstel, krijgt vanuit de NHG geen aangepaste leennormen opgelegd. De geldverstrekker beslist in dat geval of de verhoging mogelijk is.
Veel hypotheekverstrekkers wegen de funderingsstaat al mee bij hun beoordeling. De nieuwe NHG-regels maken die werkwijze breder van toepassing. In 2025 werd ongeveer 60 procent van de hypotheken voor de aankoop van een woning afgesloten met NHG.
Roald van der Linde, directeur van NHG, zegt dat de maatregel moet voorkomen dat mensen een woning kopen die betaalbaar lijkt, maar door onverwachte herstelkosten tot financiële problemen leidt. Door die kosten vooraf mee te nemen, moet duidelijker worden hoeveel de koper verantwoord kan lenen.
Voorbehoud in koopcontract
De Vereniging Eigen Huis adviseert kopers al langer om bij mogelijke funderingsproblemen een funderingsvoorbehoud op te nemen in het koopcontract. Als na het tekenen van het voorlopige contract blijkt dat herstel nodig is en de financiering daardoor niet rondkomt, kan de koper zonder boete van de aankoop afzien.
De NHG is een vangnet voor huiseigenaren die hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Bij verkoop met verlies kan de garantie de resterende schuld opvangen. Banken lopen daardoor minder risico en rekenen doorgaans een lagere rente. Huizenkopers betalen voor de garantie een premie van minder dan een half procent van de aankoopprijs.
